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Em primeiro lugar, o contrato de
locação deve tratar sobre o objeto principal de qualquer
contrato dessa natureza: o aluguel e o seu reajuste. Assim,
neste tópico deve estar bem claro o valor do aluguel a ser pago
pelo locatário e a data limite do pagamento. Deve constar ainda
a forma de pagamento (bloqueto bancário, etc.). "Este tópico
deve conter ainda o procedimento em caso de mora do locatário.
Geralmente o acordo entre partes é a melhor solução. Porém nem
sempre se tem essa solução. Quando o assunto chega ao judiciário
pode-se cobrar o aluguel acrescido de multa moratória de 10%
(dez por cento), honorários de advogado de 20% (Código Civil,
arts. 389 e 395), bem como vencerá juros de 1% (um por cento) ao
mês, além da correção monetária de acordo com a variação do IGPM
(Índice Geral de Preços de Mercado) da Fundação Getúlio Vargas,
tudo desde a data do vencimento até a final liquidação".
A periodicidade mínima também deve ser tratada neste item e
ajustada de acordo com os índices de mercado. No caso, usaremos
como exemplo a variação do IGPM (Índice Geral de Preços de
Mercado) da Fundação Getúlio Vargas, que deve ser computada a
partir da data de celebração do contrato.
Importante ressaltar que, no caso do primeiro aluguel não
corresponder ao mês cheio, este deverá ser cobrado no último dia
do mês pelos dias que corresponderem ao período do início da
locação até o último dia do mês.
Impostos e afins
Neste tópico, deve estar explícito de quem é a obrigação de
pagar. Na maioria dos casos estes correm por conta exclusiva do
Locatário e fazem parte integrante do aluguel ajustado.
Deve-se ressaltar que quando os encargos forem entregues ao
Locatário, este se compromete a entregá-los no endereço do
Locador, com antecedência necessária para que sejam
providenciados os seus pagamentos, sob pena de responder pelas
multas decorrentes do atraso.
Luz e água
Esses encargos são via de regra, obrigação exclusiva do
Locatário, podendo haver estipulações em contrário. Este,
portanto, é o responsável por multas a que der causa.
Pode-se estipular contratualmente o reembolso ao Locador se este
efetuar os pagamentos referidos nesta cláusula, a fim de evitar
cobrança em seu nome.
Ainda nesse sentido, pode-se obrigar contratualmente o locatário
enviar ao locador periodicamente as cópias destas despesas
devidamente quitadas, sob pena de infração contratual.
Seguro
Neste tópico o Locador poderá exigir ou não que o Locatário faça
um seguro contra os riscos de incêndio e danos do imóvel locado,
ficando igualmente obrigado ao pagamento do prêmio, indicando o
nome do Locador como beneficiário.
A cessão, a transferência, a sublocação e o Comodato.
O contrato pode versar sobre a necessidade do consentimento
expresso e por escrito do Locador no caso de transferência deste
contrato, sublocação ou empréstimo do imóvel locado, no todo ou
em parte, sob pena de grave infração contratual. Comodato é um
contrato de empréstimo, só que sem título oneroso.
Fiança
Um dos pontos mais críticos de qualquer contrato de locação: a
fiança. O Fiador pode ser considerado o principal pagador,
solidariamente responsável com o Locatário a fim de assegurar o
fiel cumprimento das clausulas contratuais e dos pagamentos,
cuja responsabilidade perdurará mesmo que este contrato esteja
vigendo por prazo indeterminado ou seja prorrogado por acordo ou
força de lei.
É de costume em contratos desta natureza que a responsabilidade
do Fiador também se estende às majorações de aluguéis, impostos,
taxas, seguros e encargos assumidos pelo Locatário, sem a
necessidade da sua anuição.
Disposições Gerais
São comumente usadas nestes contratos as disposições gerais. São
clausula que não se enquadram nos itens acima seja por sua
pequena complexidade, seja por sua adversidade ao contrato.
Assim podem ser enquadradas como disposições gerais as
obrigações do Locador em satisfazer a todas as intimações dos
poderes públicos a que der causa e a pagar todas as multas que
motivar.
Pode-se estar presente neste tópico o direito do Locador de
examinar ou vistoriar o imóvel locado, quando entender
conveniente.
Os casos de de incêndio ou qualquer acidente ocorrido sem culpa
de qualquer das partes sem enquadram neste tópico. Pode-se
rescindir a locação neste caso.
A entrega das chaves também é regulamentada aqui. Assim, após o
termo final do presente contrato, o Locatário se obriga por
força contratual a notificar o Locador dessa intenção com
determinada antecedência. |
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